Ev sahiplerinin son zamanlarda en çok merak ettiği soru “Kiracı nasıl çıkarılır?” olmuştur. Son zamanlarda kiracı ve kiraya verenler arasındaki uyuşmazlıkların sayısı hızla çoğalmış, bu nedenle kiraya verenin yasal hakları yazımızın konusunu oluşturmaktadır. Bu yazımızda ev sahibinin kiracısını çıkarabileceği tüm durumlar sırasıyla açıklanmıştır. Verilen bu bilgiler konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki birçok düzenleme ile kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracı koruma altına alınmıştır. Kira sözleşmesinde belirlenen süre sona erse bile kiracıyı evden çıkarmak salt bu nedenle mümkün değildir. Ev sahiplerinin kiracısını evden çıkarabilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birisine dayanması gerekmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü, kiraya veren tarafından sözleşmeyi sona erdiren nedenler bildirim ve dava yolu olmak üzere iki türlüdür. Bu yollar sırasıyla aşağıdaki gibidir;
- Bildirim yolu ile herhangi bir neden olmaksızın sözleşmenin sona ermesi,
- Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi duyması nedeniyle sözleşmenin sona ermesi,
- Kira konusu yerin yeniden inşası veya imarı amacıyla sözleşmenin sona ermesi,
- Yeni malikin gereksinimi nedeniyle sözleşmenin sona ermesi,
- Tahliye taahhüdü nedeniyle sözleşmenin sona ermesi,
- 2 haklı ihtar nedeniyle sözleşmenin sona ermesi,
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya uygun konutunun bulunması nedeniyle sözleşmenin sona ermesi yolları bulunmaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin gidebileceği tahliye yolları yukarıda tek tek sayılmıştır. Somut olaya uygun hukuki yolun seçilmesi kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için çok önemlidir. Bu hukuki yolların yasal gerekçeleri oluşmaksızın kiracının kiralanan yerden çıkarılabilmesi mümkün değildir.
Ayrıca kiraya veren kira sözleşmesini Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen genel sebeplere dayanarak da sona erdirebilir. Kiracının iflas etmesi, sözleşmeye son verilmesini gerektiren önemli sebebin varlığı, kiracının kira bedelini ödememesi (temerrüde düşmesi), kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumlarında, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir.
Görüleceği üzere kanun her ne kadar zayıf konumda olan kiracıyı koruma altına alacak düzenlemeler getirmiş olsa da kiraya veren yönünden sözleşmenin sona erdirilebileceği birçok yol bulunmaktadır. Ancak somut olaydaki şartların bu açıklanan yollardaki şartları karşılayıp karşılamadığı, kanundaki süre koşullarını yerine getirip getirmediği önemli detaylardır. Yazımızın devamında bu yollardaki kanuni şartları detaylıca açıkladık.
Önemle vurgulamakta fayda var ki kiracı tahliyesi sürecinde karşılaşılan iş, işlem, uyuşmazlık ve davalarda yetkin ve deneyimli bir gayrimenkul avukatı yardımına başvurmak, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına en sağlıklı yaklaşım olacaktır.
KİRANIN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE KİRACININ ÇIKARILMASI
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi durumu genel hükümlerde düzenlenmiştir. TBK m.315’e göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu hükme göre kiracı kira borcunu kısmen veya tamamen ödememiş ise kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. Sözleşmede ödemenin son günü açıkça belirlenmiş ise belirli vade söz konusu olacağı için ihtara gerek kalmaksızın kiracı temerrüde düşmüş olacaktır. Ancak sözleşmede belirli bir vade yoksa kiracının ihtar ile temerrüde düşürülmesi gerekmektedir.
Sonrasında konut ve çatılı işyerlerinde temerrüde düşen kiracıya, kiraya veren tarafından en az 30 günlük bir süre verilmesi gerekmektedir. Verilen süre içerisinde ödemenin yapılmaması durumunda sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilmelidir. Bu süre içerisinde ödeme yapılırsa kiracı evden veya işyerinden çıkarılamaz. Ancak ödeme yapılmazsa kiraya veren icra yoluna başvurarak kiracıyı kiralanan yerden çıkarabilir. Aynı zamanda ödenmeyen kira bedellerini de tahsil edebilir.
Örneğin 01.01.2023 tarihinde yapılan sözleşme ile kiralanan yerde oturan kiracı, 01.11.2023 tarihinde kira bedelini eksik veya hiç yatırmamış olması durumunda, kiraya veren kiracıya en az 30 günlük süre vermelidir. Bu süre içerisinde herhangi bir ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği de ihtarda bildirilmiş ise sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden sona erecektir. Bu aşamada kiracının sözleşme konusu yeri geri verme borcu doğmakta olup, yerine getirmediği takdirde tahliye davası açılması gerekmektedir.
Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin ödenmemesi durumuna ilişkin özel bir düzenleme bulunmaktadır. Bu düzenleme ile kiracının geç ödemeyi alışkanlık haline getirmesi engellenmek istenmiştir. Buna göre, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılında ya da bir kira yılını aşan süre içinde iki kirayı ödemediği yönünde yazılı ihtar gönderilirse kiraya verenin dava açma yolu ile kiracıyı çıkarabilecektir.
İki haklı ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmak zorundadır. Ancak aynı süre içerisinde kiraya veren kiracıya dava açacağını bildirmiş olması halinde dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.
Örneğin 01.01.2023 tarihinde 1 yıllık yapılan sözleşme ile kiralanan yerde oturan kiracı, 01.05.2023 ve 01.07.2023 tarihlerinde kira bedellerini yatırmamış olması durumunda, kiraya veren tarafından kira bedellerinin ödenmediğine dair yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Ancak aynı ihtarda iki aylık kira bedelinin istenmesi kanunun aradığı iki haklı ihtar şartını sağlamamaktadır. Bu yüzden kiraya veren tarafından ayrı ayrı yazılı ihtar çekilmesi gerekmektedir. İhtardan sonra kiracının kira bedellerini eksiksiz ödemesi de bir anlam ifade etmemektedir. Bu durumda kiraya veren, 01.01.2024 tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmak zorundadır.
KİRALAYANIN KENDİSİNİN VEYA YAKINLARININ EVE İHTİYACININ OLMASI NEDENİYLE KİRACININ ÇIKARILMASI
Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun olması halinde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açma suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.
Burada birtakım şartlar bulunmakta olup, dikkatlice hareket edilmesi gerekmektedir. Her şeyden önce ihtiyacın sadece kanunda belirlenen kişiler yönünden olması gerekir. Kanundaki açık düzenleme sayesinde kiraya verenin torunu veya dedesi gibi kişiler için de bu dava açılabilecektir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasında kimlerin olabileceğini anlamak için TMK m.364’e bakmak gerekir. Bu maddede yardım nafakası yükümlülerinin kimler olduğu düzenlenmiş olup; altsoy, üstsoy ve kardeşlerin yardım nafakası alacaklığı olduğu hüküm altına alınmıştır. Bu haliyle kardeşlerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle de tahliye davası açılabilecektir.
KİRA KONUSU YERİN YENİDEN İNŞASI VEYA İMARI MAKSADIYLA KİRACININ ÇIKARILMASI
TBK m.350/2’deki düzenleme uyarınca kiraya verenin, kiralanın imarı veya yeniden inşası amacıyla esaslı onarımı, değiştirilmesi veya genişletilmesinin gerekli olması halinde ve bu işlemler yapılırken de kiralananın kullanımının mümkün olmaması halinde sözleşmenin dava açma yolu ile sona erdirilmesi mümkündür.
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmak zorundadır. En geç dava açma süresi içinde kiraya veren tarafından dava açılacağı yazılı olarak kiracıya bildirilmişse dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır.
Kanun dava açma şartlarını sıkı koşullara bağlı tutmuştur. Her şeyden önce yapılacak onarım, değişiklik veya genişletilmenin gerekli olmasını aramıştır. Kiralananın yeniden inşası; yapının tamamen yıkılarak yeniden yapılması anlamına gelirken, imarı; yıkılma koşulu olmaksızın yapının daha iyi daha sağlıklı duruma getirilmesini, güzelleştirilmesini, daha kullanışlı olması anlamına gelmektedir.
Bu işlemler için gerekli olma şartı aranmaktadır. Buna göre; çatı tamiri, evin duvarlarının boyanması gibi işlemlerin kiralananın niteliğini önemli ölçüde etkileyen işlemler olmadığı için “gereklilik unsurunu” taşımamaktadır.
Aranan bir diğer şart ise yapılan bu işlemler sırasında kiracının kiralananı kullanmasının mümkün olmamasıdır. Bu durumun bilirkişi marifetiyle tespiti gerekecektir. Yeniden inşa durumunda ise ortada bir bina kalmayacağı için bilirkişi tespitine yer yoktur.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANARAK KİRACININ ÇIKARILMASI
Konut ve çatılı işyeri kiralarında alınan tahliye taahhütnamesi gerekli koşulları sağlaması halinde kiracıyı çıkarmaya yarayan hızlı tahliye yollarından biridir. Bu belge ile kiracı, belirli bir sürenin sonunda taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan etmiştir. Belli şekil şartları vardır. Bunlar; yazılı olması, kiralananın teslim edilmesinden sonra imzalanması, kiralananı belirli tarihte boşaltacağını belirtmesidir.
Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı kiralananı boşaltmaz ise kiraya veren tahliye taahhüdünde yazan tarihten başlayarak bir ay içinde kiracıya karşı dava açarak veya icra yoluna başvurarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Tahliye taahhüdünün adi yazılı olması geçerliliği için yeterli olsa da noter tarafından düzenlenmesi veya noter onaylı olması kiraya veren açısından daha yararlı olacaktır. Şöyle ki; adi yazılı bir tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takibine, borçlu kiracı imzaya itirazda bulunduğu takdirde kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açması gerekecektir.
Ancak noter onaylı veya noter tarafından düzenlenen bir tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine, borçlu kiracı imzaya itirazda bulunsa bile kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davasını açabilecektir. İcra mahkemesinde açılan bu dava sulh hukuk mahkemesinde görülen itirazın iptali davasından daha hızlı bir görülen bir davadır. Bu nedenle resmi şekilde düzenlenen tahliye taahhüdü kiraya veren açısından ispat kolaylığı sağladığı için daha avantajlıdır.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE KİRACININ ÇIKARILMASI
Kira sözleşmesi devam ederken kiralananın mülkiyetinin başka bir kişiye devredilmesi durumunda, kira sözleşmesi ortadan kalkmayacaktır. Yeni malik sözleşmenin tarafı olarak kiracı ile var olan kira ilişkisine dahil olacaktır. Ancak TBK 351.maddesindeki düzenleme uyarınca, yeni malik dilerse kira sözleşmesini kiralanan taşınmaza gereksinimi nedeniyle sona erdirebilecektir.
Bu madde hükmüne göre; kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Buna göre taşınmazın mülkiyetini yeni kazanan kişi, ilk olarak bu durumu bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Sonrasında ise taşınmazın mülkiyetini edinme tarihinden itibaren altı sonra açacağı bir dava ile kira akdini sonlandırabilecektir. Yeni malikin kanunda açıkça düzenlenen bir aylık ihtar süresi ve altı aydan önce dava açılamayacağı hususlarına dikkat edilmesi son derece önemlidir.
Dava açmanın son süresi ise Yargıtay kararlarına göre, kira sözleşmesi süresinin sonuna kadardır. Sürelere aykırı hareket edildiğinde yeni malik, yeni malikin gereksinimi nedeniyle kira akdini sonlandıramayacaktır. Örneğin, 01/03/2019 tarihli kira sözleşmesi bulunan taşınmazı 15/05/2020 tarihinde satın alan bir kişi, bu durumu yazılı olarak bir ay içerisinde kiracıya bildirmelidir. En erken ise altı ay sonra yani 15/11/2020 tarihinde dava açma yoluna gitmelidir.
Yukarıda ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin sonlandırılmasında detaylıca açıklandığı gibi, yeni malikin gereksiniminin de samimi, zorunlu ve gerçek olması gerekmektedir. Yeni malikin herhangi bir ihtiyacı yokken, yeni aldığı taşınmazı daha yüksek bir kira bedeli ile kiralamak amacıyla kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Kiracı bu ve benzeri durumlarda kira sözleşmesine uygun olarak taşınmazı kullanmaya devam edecektir.
TBK madde 351/2 hükmü ile kanun koyucu kiralananı sonradan elde eden kişiye başka bir dava açma hakkı da vermiştir. Sözleşmenin tarafı haline taşınmazın mülkiyetini kazanan kişi, dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlayacak bir aylık süre zarfında açabileceği bir dava ile de sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süre zarfında dava açacağını karşı tarafa bildirmiş ise dava açma süresi bir kira yılı uzamış olacaktır.
Bu hükmün avantajı taşınmazı sonradan elde eden kişinin, taşınmazı iktisap ettikten sonra kira sözleşmesinin bitimine altı aydan daha kısa süre kalmış ise herhangi bir süre beklemek zorunda olmaksızın sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açma yoluna gidebilecek olmasıdır.
Yani yukarıda açıklandığı üzere, bir ay içinde ihtar ve altı sonra dava açma zorunluluğu bulunmamaktadır. Örneğin 01/06/2022 tarihli bir kira sözleşmesi bulunan taşınmazı, 01/04/2023 tarihinde satın alındığı durumda, bir ay içinde ihtar çekip altı ay sonra dava açmayı beklemeksizin, 01/06/2024 tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilecektir.
KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇE VEYA BELDE SINIRLARI İÇERİSİNDE OTURMAYA ELVERİŞLİ KONUTUNUN OLMASI NEDENİYLE KİRACININ ÇIKARILMASI
Kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin sona erdirilebileceği bir diğer hal TBK m.352/3 hükmünde düzenlenmiştir. Bu hükme göre; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Bu tahliye nedenine dayanarak dava açılması halinde, kiraya veren sadece kiracının ya da eşinin kiralanan taşınmazın bulunduğu aynı belde belediyesi veya ilçe sınırları içerisinde konutunun bulunduğunu ispat etmesi yeterlidir. Ayrıca ihtiyacının bulunması veya başka bir neden aranmamaktadır. Bu nedenle kiraya veren söz konusu taşınmazı kiraya verme yasağına tabi olmaksızın başka bir kişiye de kiraya verme imkanına sahiptir.
Bu düzenleme sadece konut kiraları için getirilmiş olup, kiracının aynı belde belediyesi veya ilçe sınırları içerisinde işyeri olarak kullanabileceği bir taşınmaz olsa bile işyeri kiralarında sözleşme feshedilemeyecektir. Zira aksi durumda işyeri kiralarında sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracının müşteri çevresinin azalması, işlerinin olumsuz etkilenmesi kuvvetle muhtemel olduğundan kanun koyucu düzenlemeyi konut kiraları ile sınırlı tutmuştur.
BİLDİRİM YOLU İLE SÖZLEŞMENİN SONA ERDİRİLEREK KİRACININ ÇIKARILMASI
Kiracı herhangi bir borca aykırı davranış göstermemiş, kirayı zamanında yatırmış, kiraya verenin de herhangi bir şekilde kiralanan taşınmaza ihtiyacı olmamış olsa bile, kiraya veren belirli sürelerin geçmesi halinde kira sözleşmesini bildirim yoluyla sonlandırma hakkına sahiptir. TBK m.347’de düzenlenen bildirim yoluyla kira akdinin sona erdirilmesi durumu belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklı esaslara tabi olarak düzenlenmiştir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sona ermesinden en az 15 gün kala bildirimde bulunmak kaydıyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Kiracı bu hakkını kullanmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl uzamış sayılır. Bu hak sadece kiracıya tanınmış olup, kanun koyucu tarafından zayıf konumda olan kiracı korunmak istenmiştir.
Ancak aynı maddenin devamında kanun koyucu kiraya verene, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkanı verilmiştir.
Örneğin, 01/01/2012 tarihli bir yıllık kira sözleşmesinin imzalanması durumunda, 01/01/2023 tarihinde on yıllık uzama süresi dolmuş olacaktır. On yıldan sonraki her uzama yılından itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla kira akdi sonlandırılabileceği için 01/01/2024 tarihinden üç ay önce bildirimde bulunması gerekmektedir. Ayrıca on yıllık uzama süresinin başlangıcı, kira süresinin bitiminden itibaren başlayacaktır. Doktrindeki hakim görüş ve Yargıtay kararları bu doğrultudadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracının altı aylık kira dönemi sonu için üç aylık fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on sene geçtikten sonra, genel hükümler uyarınca fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Kiraya veren bu durumda da herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir. Buna göre her altı aylık kira dönemi sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak belirsiz süreli kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Örneğin, 01/05/2005 tarihinde imzalanan belirsiz süreli kira sözleşmesinde on yıl 01/05/2015 tarihinde dolmaktadır. Bu tarihten itibaren hesap edilecek altı aylık dönem sonu için üç ay öncesinden bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşme feshedilebilecektir. Yani 01/11/2015 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için en geç 01/08/2015 tarihinde kiracıya bildirimde bulunması gerekmektedir.
Yapılan bildirimin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Sözleşmenin bildirim yoluyla feshi için bu durum şarttır. Yazılı bildirimin adi yazılı şekilde olması yeterli olup resmi şekilde bir bildirim zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu fesih bildiriminden sonra kiracının kiralanan taşınmazı geri verme borcu doğmaktadır.
Borca aykırı davranarak kiralanan yerin kiraya verene geri verilmemesi durumunda kiraya verenin tahliye davası açması gerekmektedir. Kiracı geri verme borcunu kusurlu olarak zamanında ifa etmemiş ise TBK m.118 uyarınca kiraya verenin bu nedenle uğramış olduğu zararları gidermekle yükümlüdür. Buna örnek olarak, kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi gereken tarih ile fiili olarak tahliye edildiği tarih arasındaki kira bedelleri ödenmesi gerekir.
KİRACININ İFLASI HALİNDE KİRACININ ÇIKARILMASI
Kiracının iflas etmesi halinde kiraya verenin işleyecek kira bedelleri için güvence isteme hakkına sahiptir. Kiraya veren iflas masası ve kiracıya uygun bir süre verip, süresi içerisinde güvence verilmezse, kira sözleşmesini herhangi bir fesih bildirim süresine uyma zorunluluğu olmaksızın feshedilebilecektir. Bu hakkın kullanılabilmesi için, kiracının kira sözleşmesi yapıldıktan sonra iflas etmesi ve hakkında verilen bu iflas kararının kesinleşmesi gerekir.
Bu durumda kiraya veren güvence isteme hakkına sahiptir. Güvence verilmez ise herhangi bir sebep olmaksızın sözleşmeyi feshedebilecektir. Kiracı sözleşmenin feshedilmesine rağmen taşınmazı terk etmez ise kiracı aleyhine tahliye davası açılması gerekmektedir.
ÖNEMLİ SEBEPLERİN VARLIĞI HALİNDE KİRACININ ÇIKARILMASI
Kiraya verenin genel hükümler bağlamında kira sözleşmesini sona erdirebileceği bir diğer durum ise “önemli sebep” kavramı olarak kabul edilmiş, bu hal TBK m.331’de düzenlenmiştir. Bu madde uyarınca, taraflardan her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren bir önemli nedenin olması halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman feshedilebileceği kabul edilmiştir. Kira ilişkisinin devamını dürüstlük kuralları çerçevesinde kendisi için çekilmez hale getiren bir neden mevcut olması önem arz etmektedir. Bu sebebin kira ilişkisinin kurulmasından önce kiraya veren tarafından öngörülebilir olmaması gerekmektedir.
KİRALAN TAŞINMAZI SÖZLEŞMEYE AYKIRI KULLANILMASI HALİNDE KİRACININ ÇIKARILMASI
TBK M.316’da; kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü olduğu düzenlenmesi bulunmaktadır. Söz konusu yükümlülüklere aykırı hareket edilmesi durumunda kiraya veren tarafından uygun bir süre verilmesi ve bu sürede de aykırılıkların giderilmemesi halinde kira sözleşmesinin yazılı bildirimle feshedilmesi imkanı getirilmiştir.
Örnek olarak; konut olarak kiralanan taşınmazın vasfına aykırı bir şekilde işyeri olarak kullanılması, kiralanandaki duvarlara ciddi zarar verilmesi, iki oda arasındaki duvarın yıkılarak odaların birleştirilmesi gibi haller kira sözleşmesine aykırı haller olarak verilebilir.
Bu gibi durumlarda kiraya veren tarafından kiracıya uygun bir süre verilmeli, süresi içinde aykırılıklar giderilmez ise de yazılı bildirimle sözleşme feshedilme yoluna gidilmelidir. Yapılacak yazılı bildirimde aykırılıkların giderilmesi için verilecek süre en az otuz gün olmalı, aykırılıkların giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği de açıkça yazmak zorundadır. Aksi halde bu konuda dava açılamayacaktır.
Durumun özelliğine göre süre verilmesi gerekmeyen haller var ise doğrudan yazılı bildirimle sözleşme feshedilebilecektir. Örneğin, kiracının kiraya verene fiziksel zarar vermesi, kiralanan taşınmaz veya apartmanda yangın çıkarması gibi hallerde süre verilmesine gerek yoktur.
Kirasını düzenli olarak ödeyen kiracımı çıkarabilir miyim?
Kiracı her ne kadar düzenli olarak kirasını ödese de kiraya verenin belli durumlarda kiracısını çıkarma imkanı bulunmaktadır.
Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının konut veya işyerine ihtiyacı olması, kira konusu yerin yeniden inşası veya imarının gerekmesi, aralarında hukuka uygun bir şekilde imzalanmış tahliye taahhüdünün bulunması, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun olması , kira ilişkisinin taraflar için çekilmez hale gelmesi ve belirli süreli kira ilişkilerinde on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, belirsiz kira sözleşmelerinde de kiranın başlangıcından itibaren on sene geçtikten sonra, genel hükümler uyarınca fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir.
Görüleceği üzere kiracının kirasını düzenle olarak ödemesi, konut ve işyerinden çıkarılmasına engel değildir. Ancak bu yukarıda sayılan haller kendi içinde birtakım önemli şartlar ve süreler taşımakta olup, bu konuda dikkatli davranılması gerekir. Aksi halde açılacak davanın reddedilmesi ile süre ve maddi kayıpla karşılaşılabilinir.
1 yıllık kiracımı nasıl çıkarabilirim?
Kira sözleşmesi her ne kadar bir yıl olarak imzalanmış ise de sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden sonlanmamaktadır. Kiracı dilerse en az on beş gün önceden kira sözleşmesini feshedebilecektir ancak kiraya verenin böyle bir hakkı bulunmamaktadır. Kiracı sözleşmeyi feshetmemiş ise sözleşme aynı koşullarda bir yıl uzamış sayılacaktır. Kiraya veren bu durumda kanunda sınırlı sayıda düzenlenen sözleşmeyi sona erdirme yollarına gidebilir.
Ancak bu yolların her biri için ayrı şartlar düzenlenmiştir. Kiranın ödenmemesi, aynı kira yılı içerisinde kiranın ödenmemesi ilişkin gönderilmiş iki haklı ihtarı, kiralayanın kendisinin veya yakınlarının konut veya işyerine ihtiyacı olması, aralarında hukuka uygun bir şekilde imzalanmış tahliye taahhüdünün bulunması, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun olması , kira ilişkisinin taraflar için çekilmez hale gelmesi ve başka bazı dava açma yolları bulunmaktadır. Mevcut olayınıza ilişkin uygulanabilecek bir hukuki yol olup olmadığını hukuki destek alarak öğrenebilirsiniz.
Yeni ev aldım. Kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
Kendinizin, eşinizin, çocuklarınızın, torunlarınızın, üstsoyunuzun veya kardeşlerinizin konut ihtiyacı varsa evi aldıktan sonra bir ay içerisinde yazılı olarak kiracıya derhal bildirmeniz gerekmektedir. Bildirimi yaptıktan sonra evi satın aldığınız tarihten itibaren altı ay sonra açacağınız dava ile kiracıyı evden çıkarabilirsiniz. Altı aydan önce dava açmanız durumunda dava süresinden önce açıldığı için reddedilecektir. Davayı en geç kira süresinin sonuna kadar açmanız gerekmektedir. Bu yol dışında ayrıca hiçbir ihtar çekme zorunluluğu olmaksızın, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren de bir ay içerisinde dava açma hakkına sahipsiniz.
Kiracım komşuları rahatsız ediyor, bu konuda şikayet alıyorum. Kiracımı nasıl çıkarabilirim?
Kiracınız kira sözleşmesine uygun olarak kiralananı kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranılması halinde kiracınıza yazılı ihtar ile en az otuz günlük süre vermeniz ve yükümlülüklere uygun davranmasını istemelisiniz. Aksi halde sözleşmenin feshedileceğini açıkça belirtmeniz gerekmektedir. Buna rağmen yükümlülüklere aykırı davranılması halinde sözleşmeyi feshedilirsiniz. Fesihten sonra kiralanan yeri tahliye etmemesi halinde, tahliye davası açarak kiracınızı taşınmazdan çıkarabilirsiniz.
Aramızda tahliye taahhüdü olmasına rağmen kiracı evi boşaltmıyor. Kiracımı nasıl çıkarabilirim?
Kiracınız ile aranızda yazılı tahliye taahhüdü olmasına rağmen evi boşaltmıyor ise tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası veya icra takibi yoluna gidebilirsiniz. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi hızlı bir yol olup öncelikle bu yolun denenmesi daha doğru olacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, tahliye taahhüdünün hukuken geçerli olması ve tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde davanın veya icra takibinin açılmasıdır.
Kiracım kirasını ödemiyor. Kiracımı nasıl çıkarabilirim?
Eğer kiracınız sözleşmede belirlenen sürede kira bedelini ödemiyorsa kiracınıza süre vererek sözleşmeyi feshetme imkanına sahipsiniz. Sözleşmede açıkça yazan tarihte ödeme olmaması durumunda kiracınız temerrüde düşmüş olacaktır. Bu halde kiracınıza yazılı olarak kira bedeli veya yan giderleri ödeme için en az otuz günlük süre vermeniz gerekmektedir. Otuz günlük süre içerisinde ödeme olmaması halinde sözleşmenin feshedileceği ihtarda açıkça yazmak zorundadır.
Bu süre içerisinde ödeme olmaması halinde sözleşme feshedilmiş olacaktır. Kiracı taşınmazı tahliye etmez ise tahliye davası açarak taşınmazın tahliyesi sağlanmalıdır. Uygulamada ihtar gönderip dava açmak yerine doğrudan icra takibi açma yoluna gidilmektedir. Bu yol ile otuz günlük süre yine verilir, süresi içinde ödeme olmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılır. Süresi içinde borç ödenmez ve taşınmaz tahliye edilmezse doğrudan icra mahkemesinde tahliye davası açılır. Bu yolda aynı zamanda haciz istenerek kira borcunun tahsil edilmesi de sağlanır.
Eğer kiracınız ile aranızdaki sözleşmede kira bedelinin ne zaman ödeneceği konusunda açık bir anlaşma yoksa belirsiz vade söz konusudur. Bu halde kiracınızın temerrüde düşmesi için ayrıca ihtar çekmeniz gerekmektedir. Temerrüde düşürdükten sonra tekrardan ihtar ile en az otuz günlük süre verilmelidir.
Kiracım kirasını sürekli geciktiriyor zamanında ödemiyor. Kiracımı nasıl çıkarabilirim?
Kiracınız sözleşmede belirlediğiniz süreye aykırı olarak kirasını sürekli geç ödüyorsa kira sözleşmesini dava açarak sonlandırabilirsiniz. Bunun için ilk önce kiracınıza zamanında ödenmeyen dönemler için iki haklı ihtar çekmeniz gerekmektedir. Geç veya eksik ödenen her ay için ayrı ihtar çekilmeli ve bu ihtarların sayısı en az iki olmalıdır.
Bu durumda kiracınız kalan on ayı zamanında ve eksiksiz ödese de zamanında ödemeyerek iki haklı ihtar çekilmesine neden olduğu için kira ilişkisini sonlandırabileceksiniz. Ancak bunun için kira sözleşmesinin sonundan itibaren bir ay içinde dava açmanız gerekmektedir. Bu süre içinde dava açacağınızı bildirmişseniz dava açma süreniz bir kira yılı uzamış olacaktır.
Çocuğum evlenecek eve ihtiyacı var. Kiracımı nasıl çıkarabilirim?
Kiraya veren olarak çocuğunun, torunlarınızın, üst soyunuzun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz kardeşlerinizin konuta ihtiyaç duyması halinde kiracınızı çıkarabilirsiniz. Ancak bunun için bu ihtiyacın sürekli, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Mahkeme aşamasında ihtiyacın sürekli, samimi ve zorunlu olma hususları inceleneceği için bu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir. Yargıtay evlilik nedeniyle ihtiyacın ileri sürülmesi halinde, evlilik konusunda somut adımların atılıp atılmadığına bakacaktır. Sadece nişanlı olmak yeterli olmayıp, evlilik için gerekli adımların da atılması aranmaktadır. Aksi halde davanız reddedilebilir, yargılama gideri ve kiracının avukat tutması halinde vekalet ücreti ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Çocuğum üniversite kazandı eve ihtiyacı var. Kiracımı evden nasıl çıkarabilirim?
Kiraya veren olarak çocuğunun, torunlarınızın, üst soyunuzun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz kardeşlerinizin konuta ihtiyaç duyması halinde kiracınızı çıkarabilirsiniz. Ancak bunun için bu ihtiyacın sürekli, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay kararlarında görüleceği üzere üniversite eğitimi için gittiği şehirde konut ihtiyacı bulunan kişiler adına ihtiyaç nedeniyle dava açılması halinde ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğuna karar vermiştir. Yani çocuğunuzun veya kanunda sayılan diğer kişilerin üniversite eğitimi sırasında konuta gereksinim duyması halinde kiracınızı evden çıkarabilirsiniz.
İş yerine ihtiyacım var. Kiracımı nasıl çıkarabilirim?
Kiraya veren olarak kendinizin, çocuklarınızın, torunlarınızın, üst soyunuzun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz kardeşlerinizin iş yerine ihtiyaç duyması halinde kiracınızı çıkarabilirsiniz. Ancak bunun için bu ihtiyacın sürekli, samimi ve zorunlu olması gerekir. Ticaretle uğraşan biri olarak işlerinizi büyütmek için ikinci bir iş yerine ihtiyaç duymanız halinde de ihtiyacın samimi ve gerçek olduğu kabul edilmektedir.
Ancak her somut durumun özellikleri farklılıklar gösterebilir. Bu davada önemli olan ihtiyacınızın sürekli, samimi ve zorunlu olmasıdır. Yargılama sürecinde dikkat edilecek en önemli husus budur. Bu konuda hukuki destek alarak dava açmanız bu nedenle önemlidir. Aksi halde davanızın reddedilme durumuyla karşılaşabilir, yargılama gideri ve vekalet ücretine mahkum edilebilirsiniz.
Binam eskidi, yeniden yaptırmak istiyorum. Kiracımı nasıl çıkarabilirim?
Eğer binanız eskidi, kolonlar da bir çürüme var veya yapınızın depreme dayanıklı olmaması nedeniyle yıkılması gerektiği durumlar bulunuyorsa kiraya veren olarak kiracınıza dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilirsiniz. Bunun için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmanız gerekmektedir.
Dava sırasında binanızın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı bir değişikliğin gerekli olmasını ve bunların yapılması sırasında kiralanan taşınmazda kullanımın mümkün olmadığının ispatlanması gerekir. Taşınmazın tamamen yıkılması durumunda kullanımın mümkün olmadığının ispatına gerek olmayıp, bu yıkım işleminin gerekli olup olmadığı incelenecektir.
Ancak bu nedenle sözleşmenin sona erdirilmesi halinde kiraya veren olarak üç yıl geçmedikçe haklı neden olmaksızın taşınmazı başkasına kiralayamazsınız. Yeni durumu ile eski kiracıya kiralaması için yazılı bildirimde bulunmazın, bir ay içinde kabul edilmemesi halinde ise istediğiniz kişiye kiralama imkanınız bulunmaktadır.
Kiracı evi iznim olmadan başkasına kiraladı. Kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
Sözleşmede alt kiraya verilebileceğine dair bir madde bulunmaması halinde kiracınız sizin onayınızı almadan başka birine evi kiralayamaz. Bu halde kiracınıza yazılı ihtar çekerek otuz gün içinde yükümlülüğü uymasını, aykırılığı ortadan kaldırılmasını istemelisiniz. Bu süre içinde aykırılık ortadan kaldırılmamış ise sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilirsiniz.
Kiracımı çıkarmak için dava açmak istiyorum. Nerede ve hangi mahkemede dava açmalıyım?
Kiracınıza karşı dava açmak istiyorsanız sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorundasınız. Yanlış mahkemede dava açmanız halinde dava şartı yokluğu nedeniyle dava usulden reddedilecektir. Yer olarak ise kiracının yerleşim yerinde dava açılabileceği gibi sözleşmenin ifa edileceği yer olan kira konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.
Ayrıca yapılan son değişiklikler ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ilamsız icra yoluyla kiralananın tahliyesi davası hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dava açmadan bu hususun göz önüne alınması gerekmektedir. Bu hususlara dikkat edilmesi süre ve hak kaybı yaşamamanız için çok önemlidir. Hukuki destek alarak bu riski ortadan kaldırabilirsiniz.
Mahkeme kararına rağmen kiracı evi boşaltmıyor. Ne yapabilirim?
Dava neticesinde kiralananın tahliyesi kararı verilmiş ve bu karar kesinleşmiş olmasına rağmen kiracı evi terk etmiyorsa kararı cebri icraya koyarak tahliyeyi gerçekleştirebilirsiniz. İcra yoluna gidilmesi halinde birtakım harç ve masraflar ortaya çıkmaktadır. Kiracının direnmesi halinde de görevli memurlar ve nakliye elamanlarının dışında polis de kiralanan konuta gelerek kiracıya çıkarmaktadır.
Dava süreci titizlikle yürütülmesi gerekir. Bu süreçte izlenecek hukuki strateji, önceden belirlenmelidir. Bu nedenle, sürecin başında uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.